Stockwerkeigentum: eine Solaranlage in der Eigentümerversammlung beschliessen, ohne sich in den Mehrheiten zu verlieren

Das Dach eines Hauses im Stockwerkeigentum gehört allen Stockwerkeigentümern, und eine Solaranlage wird dort in der Eigentümerversammlung beschlossen. Hier sterben viele Projekte, nicht aus mangelndem Interesse, sondern aus mangelnder Vorbereitung: Die Frage der Mehrheiten wird falsch verstanden, die Finanzierung ist nicht geklärt, und niemand hat Zahlen. Hier ist, wie man den Entscheid bis zur Abstimmung führt, und sie gewinnt.

Welche Mehrheit nötig ist

Das ZGB unterscheidet drei Familien von Massnahmen an den gemeinschaftlichen Teilen. Die notwendigen Massnahmen, Unterhalt und Reparaturen, werden mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer beschlossen. Die nützlichen Massnahmen, die den Wert oder die Nützlichkeit des Gebäudes steigern, verlangen das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten: die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertreten. Die luxuriösen Massnahmen, die vor allem der Annehmlichkeit dienen, verlangen Einstimmigkeit.

Eine Photovoltaikanlage wird in der Praxis als nützliche Massnahme eingestuft: Sie senkt die Kosten des Allgemeinstroms und kann die Wohnungen versorgen. Das qualifizierte Mehr ist also die Regel, die anzustreben ist, und das Verwaltungsreglement Ihres Stockwerkeigentums kann eine andere Schwelle vorsehen, es muss vor der Einladung gelesen werden.

Was die Reform ändert, und was nicht

Eine Revision des Stockwerkeigentumsrechts ist im Gang: Der Bundesrat hat seine Botschaft am 13. Mai 2026 verabschiedet, und das Parlament muss sie noch beraten. Sie betrifft die Begründung des Stockwerkeigentums und den Erneuerungsfonds, den ein Stockwerkeigentümer künftig gerichtlich durchsetzen kann. Sie ändert in diesem Stadium nichts an den für Massnahmen geltenden Mehrheiten. Ein Solarprojekt gewinnt also nichts durch Warten, und der Erneuerungsfonds, wo er bereits besteht, ist ein naheliegendes Finanzierungsmittel.

Die Abstimmung vorbereiten: Zahlen vor Meinungen

Eine Versammlung stimmt gegen das, was sie nicht versteht. Was ein Projekt durchbringt, ist ein Dossier von wenigen Seiten, mit der Einladung verteilt, das die Fragen in der Reihenfolge beantwortet, in der sie kommen.

1. Wie viel es produziert. Die Online-Studie von SOLARSPLIT funktioniert bei einem Mehrfamilienhaus wie bei einem Einfamilienhaus: Adresse, nutzbare Dachflächen, erwartete Produktion, Einmalvergütung. Sie liefert die erste belastbare Zahl.
2. Wie viel es kostet, und netto wovon. Ein Mehrfamilienhaus mit 25 kWp kostet in der Grössenordnung von 35’000 bis 45’000 Franken brutto, abzüglich der Einmalvergütung des Bundes, und jeder Stockwerkeigentümer zieht seinen Kostenanteil vom steuerbaren Einkommen ab. Unser Artikel zu den Kosten einer Anlage nennt die Bandbreiten.
3. Wer bezahlt und wie. Über den Erneuerungsfonds, wenn er ausreicht, sonst über einen nach Wertquoten verteilten Beitragsaufruf, wie bei allen gemeinschaftlichen Massnahmen. Eine Bankfinanzierung durch das Stockwerkeigentum ist möglich, aber aufwendiger.
4. Wer davon profitiert. Ohne Zusammenschluss verbraucht nur der Allgemeinstrom den Strom vom Dach, und der Rest wird ans Netz verkauft. Mit einem Zusammenschluss zum Eigenverbrauch verbrauchen ihn die Wohnungen zuerst, und das Stockwerkeigentum verrechnet ihn den Bewohnern zu einem Preis unter dem Netztarif. Das macht aus einer Investition mit dreizehn Jahren Amortisation eine mit zehn, unsere Rechnung zu einem Haus mit sechs Wohnungen zeigt es Zeile für Zeile.
5. Wer danach was entscheidet. Das Mandat an den Ausschuss oder den Verwalter, die Ausschreibung zu starten, den Installateur anhand vergleichbarer Offerten zu wählen, zu unterzeichnen und den Zusammenschluss zu gründen.

Die Einwände, die man hört, und die Antworten

• «Meine Wohnung ist im Erdgeschoss, ich profitiere nicht davon.» Mit einem Zusammenschluss erhält jede Wohnung ihren Anteil am Solarstrom zum internen Preis, unabhängig vom Stockwerk. Ohne Zusammenschluss profitieren alle von den tieferen Kosten des Allgemeinstroms.
• «Das Dach muss eines Tages saniert werden.» Das stimmt, und die Frage wird vor der Montage geklärt, nicht danach. Unser Leitfaden zum Zustand des Dachs sagt, wann zuerst saniert werden muss.
• «Die Mieter wollen keine Veränderung.» Sie können nicht mehr bezahlen als für das Netz, das Gesetz garantiert es, und sie erhalten eine separate Abrechnung. Unser Artikel für die Mieter beantwortet ihre Fragen.
• «Der Ertrag ist ungewiss.» Die Produktion eines Dachs lässt sich aus den Bundesdaten auf wenige Prozent genau berechnen, und die Einmalvergütung ist gesichert. Was ungewiss bleibt, ist der Strompreis, und er spielt dem Projekt bei jeder Erhöhung in die Hände.

Der typische Ablauf

Online-Studie für das Haus, Dossier mit der Einladung, Abstimmung mit qualifiziertem Mehr und Mandat an den Ausschuss, technische Begehung, vergleichende Ausschreibung, Unterzeichnung, Meldeverfahren bei der Gemeinde, Montage in ein bis zwei Wochen, dann Gründung des Zusammenschlusses mit dem Netzbetreiber, der drei Monate Anmeldefrist verlangt. Rechnen Sie mit sechs bis neun Monaten zwischen dem Entscheid und der ersten Solarabrechnung an die Wohnungen.

SOLARSPLIT begleitet Stockwerkeigentümergemeinschaften in beiden Bereichen, das Dach mit Install und das Teilen mit Community Connect. Der erste Schritt ist die Online-Studie an der Adresse des Hauses, sie liefert die Zahlen, die es für die Einladung braucht.