PPE : décider une installation solaire en assemblée, sans se perdre dans les majorités

Le toit d’un immeuble en propriété par étages appartient à tous les copropriétaires, et une installation solaire s’y décide en assemblée. C’est là que beaucoup de projets meurent, non pas faute d’intérêt, mais faute de préparation : la question des majorités est mal comprise, le financement n’est pas cadré, et personne n’a de chiffres. Voici comment mener la décision jusqu’au vote, et le gagner.

Quelle majorité il faut

Le Code civil distingue trois familles de travaux sur les parties communes. Les travaux nécessaires, entretien et réparations, se décident à la majorité des copropriétaires. Les travaux utiles, qui augmentent la valeur ou l’utilité de l’immeuble, demandent la double majorité : la majorité des copropriétaires, qui représentent en même temps plus de la moitié des parts. Les travaux somptuaires, qui servent surtout l’agrément, demandent l’unanimité.

Une installation photovoltaïque est classée dans la pratique comme travaux utiles : elle réduit les charges des communs et peut alimenter les logements. La double majorité est donc la règle à viser, et le règlement d’administration de votre PPE peut prévoir un seuil différent, il faut le lire avant de convoquer.

Ce que la réforme change, et ne change pas

Une révision du droit de la propriété par étages est en cours : le Conseil fédéral a adopté son message le 13 mai 2026, et le Parlement doit encore en débattre. Elle porte sur la constitution des PPE et sur le fonds de rénovation, qu’un copropriétaire pourra faire imposer par le juge. Elle ne modifie pas, à ce stade, les majorités applicables aux travaux. Un projet solaire ne gagne donc rien à attendre, et le fonds de rénovation, quand il existe déjà, est un moyen de financement naturel.

Préparer le vote : des chiffres avant les opinions

Une assemblée vote contre ce qu’elle ne comprend pas. Ce qui fait passer un projet, c’est un dossier de quelques pages, distribué avec la convocation, qui répond aux questions dans l’ordre où elles viennent.

1. Combien ça produit. L’étude en ligne de SOLARSPLIT fonctionne sur un immeuble comme sur une villa : adresse, surfaces de toit utiles, production attendue, rétribution unique. Elle donne le premier chiffre défendable.
2. Combien ça coûte, et net de quoi. Un immeuble de 25 kWc coûte de l’ordre de 35’000 à 45’000 francs bruts, moins la rétribution unique fédérale, et chaque copropriétaire déduit sa part du coût de son revenu imposable. Notre article sur le coût d’une installation donne les fourchettes.
3. Qui paie et comment. Par le fonds de rénovation s’il est suffisant, sinon par un appel de fonds réparti selon les parts, comme tous les travaux communs. Un financement bancaire de la PPE est possible mais plus lourd.
4. Qui en profite. Sans regroupement, seuls les communs consomment le courant du toit et le reste est vendu au réseau. Avec un regroupement de consommation propre, les logements le consomment en premier, et la PPE le facture aux occupants à un prix inférieur au réseau. C’est ce qui transforme un investissement à treize ans en un investissement à dix, notre calcul sur un immeuble de six logements le montre ligne par ligne.
5. Qui décide quoi ensuite. Le mandat au comité ou à l’administrateur pour lancer l’appel d’offres, choisir l’installateur sur des offres comparables, signer, et constituer le regroupement.

Les objections qu’on entend, et les réponses

• « Mon appartement est au rez, je n’en profite pas. » Avec un regroupement, chaque logement reçoit sa part du courant solaire au prix interne, quel que soit l’étage. Sans regroupement, tout le monde profite de la baisse des charges des communs.
• « Le toit devra être refait un jour. » C’est vrai, et la question se traite avant de poser, pas après. Notre guide sur l’état de la toiture dit quand rénover d’abord.
• « Les locataires ne veulent pas de changement. » Ils ne peuvent pas payer plus cher que le réseau, la loi le garantit, et ils reçoivent un décompte séparé. Notre article pour les locataires répond à leurs questions.
• « Le rendement est incertain. » La production d’un toit se calcule à quelques pour cent près à partir des données fédérales, et la rétribution unique est acquise. Ce qui reste incertain, c’est le prix du courant, et il joue en faveur du projet à chaque hausse.

Le déroulé type

Étude en ligne pour l’immeuble, dossier avec la convocation, vote à la double majorité avec mandat au comité, visite technique, appel d’offres comparatif, signature, annonce à la commune, pose en une à deux semaines, puis constitution du regroupement avec le gestionnaire de réseau, qui demande trois mois de préavis. Comptez six à neuf mois entre la décision et le premier décompte solaire aux logements.

SOLARSPLIT accompagne les PPE sur les deux volets, le toit avec Install et le partage avec Community Connect. Le premier geste est l’étude en ligne à l’adresse de l’immeuble, elle donne les chiffres qu’il faut pour convoquer.